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Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einem Forward Darlehen können Sie sich heute schon den aktuell niedrigen Zinssatz auf Jahre hinaus sichern.
  • Ein Forward Darlehen kostet immer auch einen Zinsaufschlag.
  • Bevor Sie sich für ein Forward Darlehen entscheiden, sollten Sie die Zinsprognosen für die nächsten Jahre kennen.

Warum ein Forward Darlehen?

Während Sparer in den letzten Jahren mit extrem niedrigen Guthabenzinsen leben müssen, freuen sich Hauskäufer und Häuslebauer schon seit fast fünfzehn Jahren über fortlaufend sinkende Kreditzinsen. Inzwischen haben diese ein Tal erreicht, da die Zinsen für ein Darlehen kaum noch weiter fallen können. Doch niemand kann mit Gewissheit sagen, wie lange die Seitwärtsbewegung in den Zinssätzen für Baudarlehen gehen wird und wann wieder ein Anstieg der Zinsen zu erwarten ist.

Aus diesem Grund fragen sich viele Hausbesitzer, wie sie trotz einer noch laufenden Zinsbindung für ihre ursprünglichen Darlehensverträge schon jetzt sicherstellen können, dass Sie auch nach Ablauf der Zinsbindung noch auf entsprechend günstige Darlehen zurückgreifen können. Die Antwort liefert eine ganz besondere Darlehensart: das Forward Darlehen.

Was genau ist ein Forward Darlehen?

Es gibt grade in der Welt der Baufinanzierungen die unterschiedlichsten Angebote, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können. Die klassische Variante ist dabei das Annuitätendarlehen. Hierbei vereinbaren Sie mit dem Kreditgeber einen Zinssatz und eine Tilgungsrate. Insgesamt ergeben sich damit die Kosten für den Kapitaldienst.

Diese sind für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben. Allerdings verschiebt sich der Anteil der Zinsen und der Tilgungsrate. Denn mit jeder getilgten Rate reduziert sich der Restbetrag, den Sie zu verzinsen haben. Damit wird jeden Monat die Höhe des Zinsanteils in Ihrer Zahlung neu festgelegt. Während der Anteil der Tilgung also Monat für Monat steigt, sinkt die Höhe der im Kapitaldienst enthaltenen Zinsen ebenfalls Monat für Monat.

Ein Forward Darlehen ist eine Unterform des Annuitätendarlehens. Nur mit dem Unterschied, dass Sie hier das Darlehen schon lange vor der tatsächlichen Nutzung abschließen können.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen einem klassischen Annuitätendarlehen und einem Forward Darlehen haben wir hier einmal kurz zusammengefasst.

Klassisches Annuitätendarlehen Forward Darlehen
Wird mit der Zielsetzung der zeitnahen Nutzung abgeschlossen Kann bereits einige Jahre im Voraus abgeschlossen werden
Bei den meisten Annuitätendarlehen werden Strafzinsen fällig, wenn das Darlehen nicht nach 6 oder 12 Monaten abgerufen wurde Hier zahlen Sie einen geringen Aufschlag für das Recht, das vereinbarte Darlehen erst deutlich später abzurufen
Kann sowohl für die erste Immobilienfinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung genutzt werden Wird in der Regel für eine Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung von Immobilienbesitzern genutzt

Ein Forward Darlehen kann in einem Zeitraum zwischen 1 Monat und 60 Monaten vor Abruf des Darlehens abgeschlossen werden. Dabei wird bei Abschluss des Kreditvertrages ein Zinssatz und eine Anfangstilgungsrate vereinbart, die dann bei Auszahlung des Kredites zum Tragen kommt.

Was macht dieses Darlehen so interessant?

Das Forward Darlehen ist für all diejenigen interessant, die aktuell eine Immobilienfinanzierung abbezahlen und die sich für die Zukunft einen bestimmten Zinssatz sichern möchten. Die aktuelle Lage an den Finanzmärkten hat vielen Anlegern und Darlehensnehmern die Illusion von Sicherheit längst genommen. Der Börseneinbruch Anfang des Jahres 2020 – immerhin verlor der DAX hier zeitweise rund 40 Prozent im Vergleich zu den vorherigen Höchstständen – hat gezeigt, wie schnell am Kapitalmarkt Veränderungen auftreten können.

Dennoch hat sich der Kreditmarkt in den letzten Jahren als erstaunlich stabil erwiesen. Vor allem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank hat dazu beigetragen. Solange hier der Status quo erhalten bleibt, wird sich auch an den Zinssätzen für Immobiliendarlehen nicht dramatisch viel ändern. Dennoch kann auch ein Anstieg der Kreditzinsen um einen Prozentpunkt für eine Anschlussfinanzierung mit einem Volumen von mehreren Hunderttausend Euro schon teuer werden.

Aus diesem Grund ist das Forward Darlehen so interessant. Es schafft Sicherheit. Denn mit einem Forward Darlehen in der Tasche können Sie jetzt schon sicher sagen, wie hoch Ihre Kreditkosten in den nächsten Jahren sein werden – auch über das Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung hinaus.

Welche Risiken gibt es?

Doch wo Licht ist, gibt es eben auch Schatten. So müssen Sie auch mit Nachteilen bei einem Forward Darlehen rechnen. Die Festschreibung eines gewissen Zinssatzes bedeutet für den Darlehensgeber immer auch ein Risiko. Denn wenn die allgemeinen Zinssätze in der Zeit zwischen dem Abschluss des Forward Darlehens und der Nutzung des Kredites stark ansteigen, muss die Bank Ihnen den günstigen Kredit gewähren.

Dieses Risiko lässt sich der Kreditgeber natürlich mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Dieser Zinsaufschlag wiederum bedeutet für Sie als Kreditnehmer ein gewisses Risiko. Denn wenn die Zinssätze in der Zeit bis zur Nutzung des Kredites nicht steigen, hätten Sie zum Zeitpunkt des Kreditabrufs womöglich einen günstigeren Kredit abschließen können. Ein Forward Darlehen müssen Sie allerdings abnehmen – auch wenn die Zinssätze für ein klassisches Annuitätendarlehen dann vielleicht niedriger sind als die Zinssätze für Ihr Forward Darlehen.

Für viele Nutzer der Möglichkeit eines Forward Darlehens überwiegt allerdings der Vorteil der Planungssicherheit. Denn selbst wenn die Zinssätze in der Zwischenzeit komplett identisch bleiben, ist der Zinsaufschlag vergleichsweise niedrig. Ein Kostenpunkt, den sich mancher Kreditnehmer die Sicherheit auf Jahre mit festen Zinssätzen planen zu können, gern kosten lässt.

Wer ein Forward Darlehen abschließen möchte, sollte sich vorher mit den Zinsprognosen für die nächsten Jahre im Bereich der Immobiliendarlehen befassen. Wenn allgemein von einer weiteren Seitwärtsbewegung ausgegangen wird, ist das zwar keine Garantie, dass die Zinsen nicht steigen. Es ist allerdings ein starker Indikator. Wer aber auf die 100%ige Sicherheit eines Forward Darlehens nicht verzichten möchte, sollte auf jeden Fall verschiedene Angebote vergleichen.

Wo sollten Sie sich am besten nach einem Forward Darlehen umsehen?

Wer ein Forward Darlehen abschließen möchte, sollte auf jeden Fall verschiedene Angebote vergleichen. Dazu eignet sich am ehesten ein Forward Rechner. Hier können Sie die Angebote verschiedener Kreditgeber in Sachen Forward Darlehen berechnen und damit den für Sie besten Anbieter finden. Teilweise werden Forward Darlehen auch von Hausbanken oder anderen Filialbanken angeboten. Vor allem, wenn Sie hier bereits eine Hausfinanzierung abgeschlossen haben, stehen die Chancen gut, dass man Ihnen ein Angebot für ein Forward Darlehen unterbreitet. Diese Angebote werden allerdings in der Regel nur auf Anfrage gemacht.

Trotzdem sollten Sie auf jeden Fall einen Forward Rechner zu Hilfe nehmen. Denn so haben Sie die Möglichkeit, Ihrer Hausbank oder Ihrem bisherigen Kreditgeber ein besseres Angebot eines anderen Kreditinstituts zu zeigen. Oft ziehen diese dann nach. Sollte das nicht der Fall sein, bietet sich mit dem Abschluss des Forward Darlehens für die Anschlussfinanzierung auch ein Wechsel der Bank für die Immobilienfinanzierung an.

Wie funktioniert so ein Forward Darlehen Rechner?

Wenn Sie ein Forward Darlehen berechnen möchten, brauchen Sie dafür nur einige wenige Daten. Folgende Punkte müssen Sie eintragen:

  • Nettodarlehen
  • Kreditlaufzeit oder Dauer der Zinsbindung
  • Vorlaufzeit bis zum Kreditabruf
  • Ihre Postleitzahl
  • Beleihungshöhe (Prozentsatz des Kredits im Vergleich zum Wert der Immobilie)
  • Tilgungsrate

Tatsächlich hat jede dieser Eingaben einen Einfluss auf die Berechnung Ihres Forward Darlehens. Selbst Ihre Postleitzahl wirkt sich auf das Ihnen unterbreitete Angebot aus. Das liegt zum einen daran, dass die Kreditwürdigkeit bei Auskunfteien wie der Schufa noch immer auch über die Postleitzahl beeinflusst wird. Der zweite Punkt ist der, dass nicht jede Bank in jeder Region Deutschlands Kredite anbietet.

Wenn Sie die Zinsen für ein Forward Darlehen berechnen möchten, sind die wichtigsten Faktoren allerdings sicherlich die Vorlaufzeit bis zum Kreditabruf und die Beleihungshöhe. Nettodarlehen, Kreditlaufzeit und Tilgungsrate kommen hier unmittelbar dahinter.

Wie groß der Einfluss der Vorlaufzeit ist, zeigt ein einfaches Beispiel. Wir haben in den Forward Rechner eine Beispielberechnung mit einer Vorlaufzeit von 12 Monaten eingegeben. Anschließend haben wir eine Berechnung mit den identischen Werten und einer Vorlaufzeit von 60 Monaten vorgenommen.

Das günstigste Angebot für 12 Monate (0,28 % Sollzins) lag hier 0,44 % unter dem günstigsten Angebot für eine Vorlaufzeit von 60 Monaten (0,72 % Sollzins). Im teuersten Angebot war der Unterschied noch gravierender. Hier lag das Angebot für 12 Monate Vorlaufzeit bei 0,64 % Sollzins und damit fast 1 vollen Prozentpunkt unter dem teuersten Anbieter bei einer 60-monatigen Vorlaufzeit mit 1,60 % Sollzins.

Wann ist der beste Zeitpunkt, sich mit dem Thema Forward Darlehen zu befassen?

Das zeigt, dass es wichtig ist, sich über den richtigen Zeitpunkt für ein Forward Darlehen Gedanken zu machen. Experten empfehlen Immobilienbesitzern in einer aktuell laufenden Zinsbindung ab etwa 36 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung über ein Forward Darlehen nachzudenken. Für eine längere Vorlaufzeit sind aktuell die Zinssätze zu niedrig bzw. die Aufschläge der Kreditgeber zu hoch.

Es schadet nicht, ab dem frühestmöglichen Zeitpunkt für ein Forward Darlehen regelmäßig den Forward Rechner zu bemühen und die Kreditzinsen im Auge zu behalten. So können Sie sicher sein, dass Sie den richtigen Zeitpunkt für ein Forward Darlehen nicht verpassen. Letztlich kann der Beginn einer Phase des Zinsanstiegs ein Moment sein, in dem auch eine längere Vorlaufzeit Sinn machen kann.

Fazit

Ein Forward Darlehen schafft in erster Linie Sicherheit, denn hier wird ein Zinssatz teilweise lange in die Zukunft hinein festgeschrieben. Diese Sicherheit lassen sich die Kreditgeber allerdings auch bezahlen – in Form von Zinsaufschlägen auf den eigentlichen Zinssatz. Aus diesem Grund gilt es vor Abschluss eines Forward Darlehens abzuwägen, wie hoch das Risiko steigender Zinsen aktuell wirklich ist. Wichtig ist dabei zu wissen, dass im Fall steigender Kreditzinsen ein Forward Darlehen sehr schnell mehrere Tausend Euro auf die nächsten Jahre der neuen Zinsbindung einsparen kann.

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