Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Vollfinanzierung finanziert die Bank den Immobilienkauf komplett über einen Kredit, ohne dass Sie Eigenkapital einbringen. Man unterscheidet die 100-Prozent-Finanzierung (nur der Kaufpreis) und die echte Vollfinanzierung, oft 110-Prozent-Finanzierung genannt (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten). Weil die Bank ein höheres Risiko trägt, sind die Zinsen höher und die Voraussetzungen streng: sehr gute Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen. Die Vollfinanzierung ist möglich, aber teurer und riskanter als eine Finanzierung mit Eigenkapital.
Was ist eine Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung deckt der Kredit die gesamten Kosten des Immobilienkaufs ab, ohne dass Sie eigenes Geld beisteuern. Sie kaufen also Haus oder Wohnung praktisch ohne Eigenkapital. Der Begriff wird für zwei Varianten verwendet, die sich im Umfang unterscheiden:
- 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den reinen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zahlen Sie selbst.
- 110-Prozent-Finanzierung (echte Vollfinanzierung): Die Bank finanziert Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie brauchen dann gar kein eigenes Geld für den Kauf.
Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Genau um diesen Anteil unterscheiden sich die beiden Modelle. Bei der echten Vollfinanzierung übernimmt die Bank auch diesen Teil, was ihr Risiko weiter erhöht, denn die Nebenkosten steigern nicht den Wert der Immobilie.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Eine Vollfinanzierung bekommt nicht jeder. Weil die Bank ohne Eigenkapital ein deutlich höheres Risiko trägt, prüft sie besonders streng. Erfüllt sein müssen in der Regel:
- Ausgezeichnete Bonität: eine tadellose SCHUFA-Auskunft ohne negative Einträge ist Grundvoraussetzung.
- Hohes, sicheres Einkommen: ein hohes und dauerhaft gesichertes Nettoeinkommen, meist aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis, das die höhere Rate sicher trägt.
- Werthaltige Immobilie: die Bank finanziert nur, wenn die Immobilie ihren Preis wert ist und sich in gutem Zustand und guter Lage befindet.
- Zusätzliche Sicherheiten: hilfreich sind weitere Sicherheiten, etwa eine zweite Immobilie oder solide finanzielle Rücklagen.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, lehnen viele Banken die Vollfinanzierung ab oder verlangen einen deutlich höheren Zins. Wer dagegen Eigenkapital mitbringt, senkt das Risiko der Bank und bekommt bessere Konditionen.
Was kostet eine Vollfinanzierung?
Die Vollfinanzierung ist teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital, und zwar aus zwei Gründen. Erstens ist der höhere Zinssatz: Je höher der Anteil, den die Bank finanziert, desto höher das Risiko und desto höher der Zins. Bei einer Vollfinanzierung liegt der Sollzins spürbar über dem einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital.
Zweitens ist die höhere Kreditsumme: Weil Sie den vollen Kaufpreis, oft plus Nebenkosten, finanzieren, ist das Darlehen größer. Höherer Zins und höhere Summe zusammen führen dazu, dass Sie über die gesamte Laufzeit deutlich mehr Zinsen zahlen. In vielen Rechnungen überweisen Käufer mit solidem Eigenkapital über die Kreditdauer weniger als die Hälfte der Zinsen, die bei einer Vollfinanzierung anfallen. Die monatliche Rate ist bei gleicher Immobilie ebenfalls höher.
Risiken der Vollfinanzierung
Neben den höheren Kosten bringt die Vollfinanzierung echte Risiken mit sich, die Sie kennen sollten:
- Langsamer Schuldenabbau: Weil die Kreditsumme hoch ist und anfangs viel Zins anfällt, sinkt die Restschuld langsam. Sie sind lange hoch verschuldet.
- Wertverlust der Immobilie: Sinkt der Immobilienwert unter die Restschuld, steht dem Kredit keine ausreichende Sicherheit mehr gegenüber. Bei einem nötigen Verkauf bleibt eine Lücke.
- Kündigungsrisiko: Verschlechtert sich der Wert der Immobilie deutlich, kann die Bank im Extremfall Nachbesicherung verlangen oder das Darlehen kündigen, selbst wenn Sie Ihre Raten zuverlässig zahlen.
- Wenig finanzieller Spielraum: Die hohe Rate lässt kaum Puffer für unerwartete Ausgaben, Reparaturen oder Einkommensausfälle.
Deshalb ist die Vollfinanzierung vor allem für Käufer mit sehr sicherem, hohem Einkommen geeignet, die den geringen Puffer verkraften und die höhere Rate langfristig stemmen können.
Wann ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?
Sinnvoll sein kann eine Vollfinanzierung, wenn kein oder wenig Eigenkapital vorhanden ist, das Einkommen aber hoch und sicher ist und die Immobilie werthaltig. Junge Doppelverdiener mit gutem Job und stabiler Perspektive nutzen sie manchmal, um früh eine Immobilie zu kaufen, statt jahrelang für Eigenkapital zu sparen, während die Preise womöglich weiter steigen.
Für die meisten Käufer bleibt aber die Faustregel gültig: Wer kann, bringt Eigenkapital ein, mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 Prozent des Kaufpreises. Das senkt Zins, Rate und Risiko erheblich. Die Vollfinanzierung ist die Ausnahme für starke Bonitäten, nicht der Normalfall.