Das Wichtigste in Kürze
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Maklerprovision. Zusammen machen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Käufer sollten diese Kosten aus Eigenkapital zahlen, denn die Bank finanziert die Kaufnebenkosten meist nicht mit.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind sämtliche Kosten, die zum reinen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt eben nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Steuern und Gebühren für die Abwicklung des Kaufs. Diese Kosten summieren sich schnell auf einen fünf- bis sechsstelligen Betrag und sind der Posten, den Käufer beim Hauskauf am häufigsten unterschätzen. Die Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie an und liegen bei jeder Immobilie im Bereich von rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Wichtig für die Planung: Die Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert in der Immobilie, den die Bank beleihen könnte. Deshalb finanziert die Bank sie in der Regel nicht mit, Käufer müssen die Kaufnebenkosten aus eigenem Eigenkapital aufbringen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
In der Regel sollten Käufer mit Kaufnebenkosten von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei teuren Immobilien und hohem Kaufpreis sind das schnell mehrere Zehntausend Euro an Kosten. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Die einzelnen Positionen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, der größte Posten. In Bayern liegt sie niedrig, in NRW oder Brandenburg hoch.
- Notar- und Grundbuchkosten: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuld, das Grundbuchamt trägt den Eigentümerwechsel ein.
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, meist 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Käufer. Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten für ein Haus
Ein Beispiel macht die Höhe greifbar. Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro, gekauft in Nordrhein-Westfalen mit Makler:
- Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent): 26.000 Euro
- Notar und Grundbuch (2 Prozent): 8.000 Euro
- Maklerprovision (3,57 Prozent): 14.280 Euro
Die Kaufnebenkosten summieren sich damit auf rund 48.280 Euro, gut 12 Prozent des Kaufpreises. Der Käufer braucht für diesen Hauskauf also nicht nur den Kaufpreis von 400.000 Euro, sondern insgesamt fast 450.000 Euro. Die Kaufnebenkosten von rund 12 Prozent des Kaufpreises muss der Käufer dabei aus Eigenkapital aufbringen, denn die Kosten sind nicht Teil des beleihbaren Immobilienwerts.
Kaufnebenkosten senken: Was Käufer tun können
Ganz vermeiden lassen sich die Kaufnebenkosten nicht, aber senken:
- Ohne Makler kaufen: Ein Kauf von privat spart die Maklerprovision, oft der größte beeinflussbare Posten.
- Bewegliches Inventar separat ausweisen: Küche, Einbaumöbel oder Sauna können im Vertrag getrennt vom Immobilienkaufpreis aufgeführt werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Bundesland beachten: Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich stark. Wer die Wahl hat, spart in Ländern mit niedrigem Satz.
Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten selbst sind fix und lassen sich nicht verhandeln. Umso wichtiger ist es, die Kaufnebenkosten von Anfang an in die Finanzierung einzuplanen.
Kaufnebenkosten und Baufinanzierung
Weil die Bank die Kaufnebenkosten selten mitfinanziert, gilt die Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Käufer als Eigenkapital mitbringen, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Wer nur den Kaufpreis finanziert und die Nebenkosten selbst trägt, hat eine solide Ausgangslage und bekommt bessere Zinsen. Eine Vollfinanzierung inklusive Kaufnebenkosten ist möglich, aber teuer und nur bei sehr guter Bonität.