Das Wichtigste in Kürze
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank Ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit gibt. Zahlt der Kreditnehmer nicht, darf die Bank die Immobilie verwerten. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und bleibt auch nach der Rückzahlung bestehen, das macht sie flexibel und in 80 Prozent der Baufinanzierungen zur bevorzugten Sicherheit.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht an einer Immobilie, ein Grundpfandrecht. Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, also im Ernstfall zwangsversteigern zu lassen, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Damit ist die Grundschuld die zentrale Sicherheit fast jeder Baufinanzierung: Ohne Grundschuld gibt es in der Regel keinen Immobilienkredit. Als Grundpfandrecht wirkt die Grundschuld ähnlich wie die Hypothek, ist aber flexibler.
Eingetragen wird die Grundschuld im Grundbuch, in Abteilung III. Dort steht, in welcher Höhe die Bank abgesichert ist. Die Höhe der Grundschuld entspricht meist der ursprünglichen Darlehenssumme und bleibt konstant, auch wenn Sie das Darlehen nach und nach tilgen. Darin unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek, deren Höhe mit der Tilgung sinkt.
Grundschuld und Hypothek: der Unterschied
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, unterscheiden sich aber in einem entscheidenden Punkt: der Bindung an die Forderung.
- Die Hypothek ist akzessorisch, also fest an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sie sinkt mit jeder Tilgung und erlischt automatisch, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
- Die Grundschuld ist nicht an ein konkretes Darlehen gebunden. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist, und lässt sich für neue Kredite wiederverwenden.
Genau diese Flexibilität macht die Grundschuld so beliebt: Ist ein Kredit abbezahlt, kann dieselbe Grundschuld ohne neuen Grundbucheintrag für eine spätere Finanzierung genutzt werden, etwa eine Modernisierung. Eine Hypothek müsste dagegen neu bestellt werden, was erneut Kosten verursacht. Deshalb bevorzugen Banken heute in den allermeisten Fällen die Grundschuld gegenüber der Hypothek.
Was kostet die Grundschuld?
Für den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an, zusammen etwa 0,8 bis 1 Prozent der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld über 300.000 Euro sind das rund 2.400 bis 3.000 Euro. Diese Kosten für die Grundschuld sind Teil der Kaufnebenkosten und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei einer Hypothek fielen vergleichbare Kosten für den Grundbucheintrag an.
Ein Beispiel: Für eine Grundschuld von 300.000 Euro zahlen Sie grob 1.500 Euro Notarkosten und 900 Euro Grundbuchgebühren. Die Grundschuld bleibt danach so lange eingetragen, bis Sie sie aktiv löschen lassen, was wiederum Kosten verursacht.
Grundschuld löschen oder bestehen lassen?
Ist der Kredit abbezahlt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Sie haben dann zwei Möglichkeiten:
- Grundschuld bestehen lassen: kostenfrei und praktisch, wenn Sie später erneut finanzieren wollen. Die eingetragene Grundschuld dient dann als Sicherheit für den neuen Kredit, ohne dass erneut Eintragskosten anfallen.
- Grundschuld löschen lassen: sinnvoll beim Verkauf der Immobilie, weil Käufer meist eine lastenfreie Immobilie wünschen. Die Löschung kostet noch einmal rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt.
Wer die Immobilie behalten und vielleicht später modernisieren will, lässt die Grundschuld in der Regel im Grundbuch stehen, ein weiterer Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek.