Das Wichtigste in Kürze
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute die Zinsen für Ihre spätere Anschlussfinanzierung, bis zu fünf Jahre im Voraus. Das Geld fließt erst, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung endet. Bis dahin zahlen Sie für das Forward-Darlehen weder Zinsen noch Tilgung. Für diese Zinssicherung verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie in der Zukunft steigende Zinsen erwarten und sich die heutigen Konditionen sichern möchten.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Sie schließen den neuen Darlehensvertrag heute ab, das Forward-Darlehen wird aber erst nach dem Ende Ihrer laufenden Zinsbindung ausgezahlt. Der Zinssatz wird dabei schon jetzt festgeschrieben. So sichern Sie sich das aktuelle Zinsniveau für eine Baufinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt.
Das englische Wort „forward“ bedeutet „vorwärts“ oder „im Voraus“, und genau das beschreibt das Prinzip: Sie greifen mit dem Forward-Darlehen den aktuellen Zinsen vor und nehmen sie mit in die Zukunft. Der Kern des Forward-Darlehens ist damit die Zinssicherung über einen langen Zeitraum hinweg. Während bei einer gewöhnlichen Anschlussfinanzierung der Zinssatz erst zum Ablauf der Zinsbindung feststeht, legt das Forward-Darlehen die Konditionen für die neue Finanzierung bereits heute verbindlich fest.
Der Sinn dahinter: Wer heute niedrigen Zinsen gegenübersteht und fürchtet, dass sie bis zum Ende der eigenen Zinsbindung steigen, friert mit dem Forward-Darlehen den aktuellen Zinssatz ein. Steigen die Bauzinsen tatsächlich, haben Sie sich die günstigeren Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung gesichert und zahlen über die gesamte neue Zinsbindung weniger, als der Markt zum Auszahlungszeitpunkt verlangt hätte.
Wie funktioniert das Forward-Darlehen?
Der Ablauf eines Forward-Darlehens lässt sich in drei Schritten beschreiben. Er unterscheidet sich vor allem in der zeitlichen Reihenfolge von einer normalen Baufinanzierung.
- Vertrag heute abschließen: Sie vereinbaren mit der Bank die Höhe der Darlehenssumme, den Zinssatz und die neue Zinsbindung für Ihre künftige Anschlussfinanzierung. Mit der Unterschrift unter den Vertrag gilt der Zinssatz ab sofort als gesichert, auch wenn die Auszahlung noch weit in der Zukunft liegt.
- Vorlaufzeit überbrücken: Bis zur Auszahlung, also bis zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung, passiert beim Forward-Darlehen zunächst nichts. Sie zahlen für das Forward-Darlehen weder Zinsen noch Tilgung, sondern bedienen weiter Ihren alten Kredit zu den bisherigen Konditionen. Diese Phase heißt Vorlaufzeit.
- Auszahlung und Ablösung: Läuft die alte Zinsbindung aus, zahlt die Bank das Forward-Darlehen aus. Mit dem Geld wird Ihr bisheriger Kredit vollständig abgelöst, und Sie beginnen mit der Rückzahlung des neuen Darlehens zu dem Zinssatz, den Sie sich vor Monaten oder Jahren gesichert haben.
Entscheidend ist also: Das Forward-Darlehen ist im Kern eine ganz normale Baufinanzierung, nur dass zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung eine lange Vorlaufzeit liegt. Für diesen Vorlauf, in dem die Bank Ihnen den heutigen Zinssatz garantiert, obwohl das Geld noch gar nicht fließt, verlangt sie eine Gegenleistung. Diese Gegenleistung ist der Forward-Aufschlag.
Vorlaufzeit: bis zu fünf Jahre im Voraus
Die Vorlaufzeit ist das Herzstück des Forward-Darlehens. Sie beschreibt die Zeit zwischen dem Vertragsabschluss heute und der tatsächlichen Auszahlung am Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung. Üblich sind bei einem Forward-Darlehen Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten, also bis zu fünf Jahre. Manche Banken bieten das Forward-Darlehen sogar mit einer noch etwas längeren Vorlaufzeit an, andere begrenzen es auf 36 Monate.
Bei vielen Kreditinstituten gibt es dabei eine gebührenfreie Startphase: Für die ersten sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung verlangt die Bank keinen Forward-Aufschlag, weil dieser Zeitraum ohnehin dem Zeitfenster einer normalen Anschlussfinanzierung entspricht. Erst wenn Sie sich die Zinsen deutlich früher, also viele Monate oder gar Jahre im Voraus sichern wollen, wird der Aufschlag fällig. Die Faustregel lautet: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Forward-Aufschlag und desto teurer wird die Zinssicherung.
Die richtige Vorlaufzeit hängt von Ihrer Zinserwartung ab. Wer schon heute überzeugt ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren kräftig steigen, sichert sich die aktuellen Konditionen mit einer langen Vorlaufzeit. Wer nur eine leichte Bewegung erwartet, wählt eine kürzere Vorlaufzeit und zahlt einen geringeren Aufschlag.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Die Zinssicherung eines Forward-Darlehens ist nicht umsonst. Die Bank verlangt einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, gestaffelt nach der Vorlaufzeit. Üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlauf. Bei 24 Monaten Vorlaufzeit summiert sich das auf etwa 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte, die dauerhaft auf den Zinssatz aufgeschlagen werden, und zwar über die gesamte neue Zinsbindung.
Die Höhe des Forward-Aufschlags hängt von mehreren Faktoren ab: von der Länge der Vorlaufzeit in Monaten, von der Zinserwartung des Marktes und von der jeweiligen Bank. Verläuft die sogenannte Zinsstrukturkurve steil, sind lange Vorlaufzeiten besonders teuer. Ist die Kurve flach, fällt der Aufschlag für ein Forward-Darlehen niedriger aus. Deshalb lohnt es sich, die Kosten des Forward-Darlehens bei mehreren Banken zu vergleichen, denn der Forward-Aufschlag kann sich von Anbieter zu Anbieter deutlich unterscheiden.
Wichtig ist, den Aufschlag richtig einzuordnen. Er ist keine einmalige Gebühr, sondern erhöht Ihren Zinssatz für die komplette Laufzeit der neuen Zinsbindung. Ein scheinbar kleiner Aufschlag von 0,4 Prozentpunkten macht über zehn oder fünfzehn Jahre und bei einer hohen Restschuld schnell einige tausend Euro aus. Genau deshalb ist das Forward-Darlehen immer eine Abwägung zwischen den sicheren Mehrkosten des Aufschlags heute und den möglichen Mehrkosten steigender Zinsen in der Zukunft.
Rechenbeispiel: Forward-Darlehen in der Praxis
Ein Beispiel macht das Prinzip anschaulich. Angenommen, der aktuelle Zinssatz für eine Baufinanzierung liegt bei 3,5 Prozent, und Ihre laufende Zinsbindung endet in zwei Jahren, also in 24 Monaten. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich vielleicht 3,9 Prozent, das sind die 3,5 Prozent plus rund 0,4 Prozentpunkte Forward-Aufschlag für die 24 Monate Vorlaufzeit.
Steigen die Bauzinsen bis zum Auszahlungstermin auf 5 Prozent, dann haben Sie mit dem Forward-Darlehen kräftig gespart. Sie zahlen 3,9 statt 5 Prozent, also 1,1 Prozentpunkte weniger, über die gesamte neue Zinsbindung. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro sind das mehrere tausend Euro Ersparnis. Der Forward-Aufschlag hat sich in diesem Fall mehr als gelohnt.
Bleiben die Zinsen dagegen bei 3,5 Prozent oder fallen sie sogar, haben Sie mit 3,9 Prozent den Aufschlag gewissermaßen umsonst gezahlt. Sie hätten ohne Forward-Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung eine günstigere Anschlussfinanzierung bekommen. Das Forward-Darlehen ist damit im Kern eine Wette auf steigende Zinsen, kombiniert mit einer Versicherungsprämie in Form des Aufschlags. Wie bei jeder Versicherung zahlen Sie für die Sicherheit, auch wenn der Schadensfall am Ende ausbleibt.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen
In der Praxis unterscheidet man zwei Varianten des Forward-Darlehens. Beim echten Forward-Darlehen beginnt die vereinbarte Zinsbindung erst mit der Auszahlung, also am Ende der Vorlaufzeit. Beim unechten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung dagegen bereits ab Vertragsabschluss, was den Aufschlag verändert und die Bedingungen etwas anders gestaltet. Für die meisten privaten Baufinanzierungen ist das echte Forward-Darlehen die übliche und relevante Variante.
Beide Formen haben gemeinsam, dass Sie die Konditionen für die Zukunft bereits heute festzurren. Der Unterschied liegt im Detail der Zinsberechnung. Beim Vergleich von Angeboten sollten Sie darauf achten, welche Variante Ihnen die Bank anbietet, damit Sie den Forward-Aufschlag und die Gesamtkosten richtig einordnen können.
Vorteile des Forward-Darlehens
Das Forward-Darlehen bietet vor allem einen großen Vorteil, aus dem sich weitere ergeben:
- Zinssicherung und Planungssicherheit: Sie sichern sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft und wissen schon heute, welche Rate Ihre Anschlussfinanzierung kosten wird. Das schafft Kalkulationssicherheit über viele Jahre.
- Schutz vor steigenden Zinsen: Klettern die Bauzinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung nach oben, profitieren Sie vom niedrigen, bereits gesicherten Zinssatz Ihres Forward-Darlehens.
- Ruhe und Überblick: Sie müssen sich nicht kurz vor Ablauf der Zinsbindung unter Zeitdruck um die neue Finanzierung kümmern, sondern haben die Anschlussfinanzierung frühzeitig geregelt.
Gerade in einer Phase mit historisch niedrigen Zinsen und der Sorge vor einer Zinswende ist dieser Schutz für viele Kreditnehmer der entscheidende Grund, ein Forward-Darlehen abzuschließen.
Nachteile und Risiken des Forward-Darlehens
Den Vorteilen stehen klare Nachteile gegenüber, die Sie vor dem Abschluss eines Forward-Darlehens kennen sollten:
- Kosten durch den Forward-Aufschlag: Die Zinssicherung kostet Geld. Der Aufschlag erhöht Ihren Zinssatz dauerhaft, auch wenn die Zinsen am Ende gar nicht steigen.
- Kein Nutzen bei fallenden Zinsen: Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, ist Ihr gesicherter Zinssatz höher als der dann übliche Marktzins. Ein Forward-Darlehen lässt sich in der Regel nicht nachträglich an gesunkene Zinsen anpassen.
- Abnahmepflicht: Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, das Forward-Darlehen später auch abzunehmen. Nehmen Sie das Geld nicht ab, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen, kann eine Nichtabnahmeentschädigung fällig werden.
Das größte Risiko ist die feste Bindung. Ihre Lebenssituation kann sich in den Monaten bis zur Auszahlung ändern, doch das Forward-Darlehen bleibt bestehen. Deshalb sollten Sie ein Forward-Darlehen nur abschließen, wenn Sie sicher sind, dass Sie die Anschlussfinanzierung tatsächlich brauchen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn mehrere Bedingungen zusammenkommen:
- Ihre Zinsbindung läuft in etwa ein bis fünf Jahren aus, sodass eine sinnvolle Vorlaufzeit besteht.
- Das aktuelle Zinsniveau ist niedrig, und Sie rechnen für die Zukunft mit steigenden Bauzinsen.
- Planungssicherheit ist Ihnen wichtiger als die Chance, mit einer normalen Anschlussfinanzierung eventuell noch günstigere Zinsen zu erwischen.
Weniger sinnvoll ist ein Forward-Darlehen, wenn die Zinsen bereits hoch sind und eher fallen dürften, oder wenn Ihre Zinsbindung noch sehr lange läuft und der Aufschlag entsprechend hoch ausfiele. Auch wenn Sie mit einem Verkauf der Immobilie liebäugeln, ist die feste Abnahmeverpflichtung des Forward-Darlehens ein Nachteil. In diesen Fällen fahren Sie mit einer flexiblen Lösung meist besser.
Letztlich ist die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen immer eine persönliche Einschätzung der Zinsentwicklung. Niemand kann die Zinsen der Zukunft sicher vorhersagen. Das Forward-Darlehen nimmt Ihnen diese Unsicherheit ab, gegen Bezahlung des Aufschlags.
Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung im Vergleich
Das Forward-Darlehen ist einer von drei Wegen der Anschlussfinanzierung. Die beiden anderen sind die Prolongation, also die Verlängerung des Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen, und die klassische Umschuldung zu einer anderen Bank zum Ablauf der Zinsbindung.
Das Alleinstellungsmerkmal des Forward-Darlehens ist die frühe Zinssicherung. Während Prolongation und Umschuldung erst zum Ende der Zinsbindung greifen und den dann geltenden Zinssatz nutzen, legt das Forward-Darlehen die Konditionen bereits heute fest. Damit ist das Forward-Darlehen die richtige Wahl, wenn Sie steigende Zinsen erwarten. Erwarten Sie dagegen gleichbleibende oder fallende Zinsen, ist die normale Anschlussfinanzierung zum Ablauf der Zinsbindung meist die günstigere Lösung, weil sie ohne Forward-Aufschlag auskommt.
So finden Sie das beste Forward-Darlehen
Weil sich Zinssatz und Forward-Aufschlag von Bank zu Bank unterscheiden, führt am Vergleich kein Weg vorbei. Holen Sie Angebote für ein Forward-Darlehen bei mehreren Banken und Vermittlern ein und achten Sie dabei nicht nur auf den nominalen Zinssatz, sondern auf den effektiven Jahreszins inklusive Aufschlag. Prüfen Sie außerdem, ob Sondertilgungen möglich sind und wie flexibel der Vertrag ist.
Stellen Sie dem Angebot immer Ihre eigene Zinserwartung gegenüber. Rechnen Sie durch, wie hoch der gesicherte Zinssatz des Forward-Darlehens ausfällt und ab welchem künftigen Marktzins sich die Zinssicherung für Sie lohnt. Erst wenn Sie diese Zahl kennen, können Sie beurteilen, ob das Forward-Darlehen die richtige Entscheidung für Ihre Anschlussfinanzierung ist. Ein unabhängiger Baufinanzierungsberater kann Ihnen dabei helfen, die Angebote einzuordnen und den passenden Zeitpunkt für den Abschluss zu finden.