Das Wichtigste in Kürze
Die Restschuld ist der Teil eines Kredits, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt ist: ursprüngliche Kreditsumme minus geleistete Tilgung. Bei der Baufinanzierung entscheidet die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung darüber, wie teuer die Anschlussfinanzierung wird. Hohe Tilgung und Sondertilgungen sind die wirksamsten Möglichkeiten, sie zu senken.
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Betrag, den Sie aus einem laufenden Kredit noch zahlen müssen. Ihre Höhe hängt von drei Faktoren ab: Kreditsumme, Zinssatz und Tilgungssatz. Sie sinkt mit jeder Rate, allerdings nur um den Tilgungsanteil: Der Zinsanteil der monatlichen Rate bezahlt die Bank für das Leihen, nur die Tilgung reduziert die Schuld. Zu Beginn eines Annuitätendarlehens schrumpft die Restschuld deshalb langsam und beschleunigt sich zum Ende hin.
Der Tilgungsplan weist die Restschuld für jeden Zeitpunkt der Laufzeit aus. Dort sehen Sie auf einen Blick, wie viel vom Darlehen wann noch offen ist und wann es vollständig getilgt sein wird.
Restschuld berechnen: So geht es
Die Restschuld berechnen Sie für jeden Zeitpunkt so: Kreditsumme minus Summe aller bisher geleisteten Tilgungsanteile (plus eventuell gestundete Zinsen). Am einfachsten lesen Sie den Betrag im Tilgungsplan ab oder lassen ihn im Kreditrechner berechnen. Die Höhe der monatlichen Rate und der Tilgungssatz bestimmen dabei, wie schnell der offene Betrag sinkt.
Ein Beispiel macht die Größenordnung greifbar: Bei einer Baufinanzierung über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung (monatliche Rate 1.375 Euro) sind nach 10 Jahren erst rund 72.000 Euro getilgt, die Restschuld liegt noch bei etwa 228.000 Euro. Nach 15 Jahren sind es noch rund 185.000 Euro. Wer nur 1 Prozent tilgt, steht nach 10 Jahren sogar noch mit gut 264.000 Euro in der Kreide.
Warum die Restschuld bei der Baufinanzierung so wichtig ist
Bei der Finanzierung einer Immobilie endet die Zinsbindung fast immer, bevor der Kredit vollständig getilgt ist. Die verbleibende Restschuld müssen Sie über eine Anschlussfinanzierung neu finanzieren, zum Zinssatz, der dann am Markt gilt. Die Auswirkungen:
- Je höher die Restschuld, desto höher das Zinsrisiko. Steigen die Zinsen von 3,5 auf 5 Prozent, verteuert das bei 228.000 Euro offener Schuld die Monatsrate um fast 300 Euro.
- Eine geringe Restschuld verbessert die Verhandlungsposition. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet: Sie erhalten für die neue Finanzierung bessere Konditionen.
- Planung über die Zeit zahlt sich aus: Wer die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung schon beim Abschluss kennt (sie steht im Tilgungsplan), kann Tilgungssatz und Laufzeit so wählen, dass die finanzielle Belastung kalkulierbar bleibt und die Monatsrate auch im schlechtesten Fall tragbar ist.
Beim Ratenkredit spielt die Restschuld eine kleinere Rolle: Er ist nach der letzten Rate vollständig getilgt. Relevant wird sie hier bei vorzeitiger Ablösung oder Umschuldung, denn genau dieser Betrag muss dann beglichen oder übertragen werden.
Möglichkeiten, die Restschuld zu senken
Vier Hebel reduzieren die offene Schuld wirksam:
- 1. Höheren Tilgungssatz wählen: Wer schneller tilgen möchte, zahlt eine höhere Monatsrate; schon der Schritt von 2 auf 3 Prozent anfängliche Tilgung senkt die Restschuld nach 10 Jahren im Beispiel oben um rund 36.000 Euro.
- 2. Sondertilgungen nutzen: Jede außerplanmäßige Zahlung wirkt in voller Höhe. Üblich sind kostenfreie Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.
- 3. Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Steigt das Einkommen, erhöhen Sie die laufende Tilgung, viele Banken erlauben das mehrmals kostenlos.
- 4. Rechtzeitig umschulden: Ist die Zinsbindung abgelaufen oder das Darlehen älter als zehn Jahre (§ 489 BGB), lässt sich die Restschuld zu niedrigeren Zinsen weiterfinanzieren; auch ein Forward-Darlehen sichert günstige Konditionen im Voraus.
Restschuld und Anschlussfinanzierung: der Fahrplan
Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie aktiv werden, am besten ein bis zwei Jahre vorher: die offene Restschuld im Tilgungsplan prüfen, das Angebot der eigenen Bank (Prolongation) mit anderen vergleichen und, wenn Sie sich günstige Zinsen sichern möchten, ein Forward-Darlehen prüfen. Die Differenz zwischen einem durchschnittlichen und einem günstigen Zinssatz macht bei sechsstelligem Betrag über die neue Finanzierung schnell fünfstellige Summen aus.
Übrigens: Ihre Bank muss Sie spätestens drei Monate vorher informieren, ob sie das Darlehen verlängert und zu welchen Konditionen. Warten sollten Sie darauf nicht, die besten Angebote finden Kreditnehmer meist im Vergleich. Wer lange wartet, muss im schlechtesten Fall nehmen, was die Hausbank bietet.