Das Wichtigste in Kürze
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto günstiger Ihr Zinssatz. Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es die besten Konditionen, über 80 Prozent wird die Baufinanzierung spürbar teurer.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt, welchen Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie Sie über einen Kredit finanzieren. Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft und sicher beimisst, meist etwas unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag vornimmt. Aus dem Verhältnis von Darlehen und Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, eine der wichtigsten Kennzahlen jeder Baufinanzierung.
Für die Bank ist der Beleihungsauslauf ein Risikomaß: Muss sie die Immobilie im Ernstfall verwerten, will sie ihr Geld über den Verkaufserlös zurückbekommen. Ein niedriger Beleihungsauslauf gibt ihr diese Sicherheit, ein hoher Beleihungsauslauf erhöht ihr Risiko, und dieses Risiko bei der Immobilienfinanzierung lässt sie sich mit höheren Zinsen bezahlen. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet also direkt höhere Kosten für Ihren Kredit.
Beleihungsauslauf berechnen
Die Berechnung ist einfach: Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100.
Ein Beispiel: Eine Immobilie hat einen Beleihungswert von 400.000 Euro. Sie bringen 120.000 Euro Eigenkapital ein und benötigen ein Darlehen von 280.000 Euro. Der Beleihungsauslauf beträgt dann 280.000 ÷ 400.000 × 100 = 70 Prozent. Bringen Sie stattdessen nur 40.000 Euro Eigenkapital ein und finanzieren 360.000 Euro, steigt der Beleihungsauslauf auf 90 Prozent, und die Bank verlangt einen höheren Zinssatz.
Nicht zu verwechseln ist der Beleihungsauslauf mit der Beleihungsgrenze: Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank überhaupt finanziert; der Beleihungsauslauf ist der Anteil, den Sie tatsächlich in Anspruch nehmen. Liegt Ihr Beleihungsauslauf unter der Beleihungsgrenze, erhalten Sie die Finanzierung meist problemlos; darüber verlangt die Bank Zusatzsicherheiten oder lehnt ab.
Wie der Beleihungsauslauf die Zinsen beeinflusst
Banken stufen ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf ab:
- Bis 60 Prozent: die besten Zinsen, hier ist das Risiko der Bank am kleinsten.
- 60 bis 80 Prozent: noch günstige Konditionen, der übliche Bereich einer soliden Finanzierung.
- Über 80 Prozent: spürbare Zinsaufschläge, weil das Risiko für die Bank steigt.
- Über 100 Prozent (Vollfinanzierung): deutliche Aufschläge und nur bei sehr guter Bonität.
Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet günstige Zinsen, ein hoher Beleihungsauslauf teure. Zwischen einem Beleihungsauslauf von 60 und 100 Prozent liegen je nach Bank 0,5 bis über 1 Prozentpunkt Zinsunterschied. Bei 300.000 Euro Darlehen macht ein Prozentpunkt über zehn Jahre grob 30.000 Euro aus, es lohnt sich also, den Beleihungsauslauf niedrig zu halten.
So senken Sie Ihren Beleihungsauslauf
Der wirksamste Hebel ist Eigenkapital: Jeder Euro, den Sie selbst einbringen, senkt die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf. Auch ein realistisch angesetzter Beleihungswert hilft, und wer eine hohe anfängliche Tilgung wählt, drückt den Beleihungsauslauf über die Jahre weiter, was spätestens bei der Anschlussfinanzierung bessere Konditionen bringt. So beeinflusst der Beleihungsauslauf die Baufinanzierung direkt und über die gesamte Laufzeit.