Das Wichtigste in Kürze
Baunebenkosten sind alle Kosten, die beim Hausbau zusätzlich zu den reinen Baukosten anfallen – von der Baugenehmigung über Architekt, Statiker und Bodengutachten bis zu Absicherung, Erschließung und Außenanlagen. Diese Kosten fallen verteilt über das ganze Projekt an. Sie liegen typischerweise bei 15 bis 20 Prozent der Gesamtsumme: Bei 400.000 Euro Baukosten kommen beim Hausbau also schnell 60.000 bis 80.000 Euro an Nebenkosten zusätzlich zusammen. Wer die Baunebenkosten nicht von Anfang an in die Baufinanzierung einplant, riskiert eine teure Nachfinanzierung.
Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten sind sämtliche Ausgaben eines Bauvorhabens, die nicht in die eigentliche Bauleistung fließen – also nicht in Mauern, Dach, Fenster und Technik, sondern in alles drumherum: Planung, Genehmigung, Gutachten, Absicherung, Anschlüsse und Finanzierung. Viele Bauherren kalkulieren nur Grundstück und Hauspreis – und werden dann von den Nebenkosten überrascht, die beim Hausbau über das gesamte Projekt verteilt anfallen – Kosten in Höhe von mehreren zehntausend Euro.
Die Faustregel: 15 bis 20 Prozent der Bausumme sollten Sie für Baunebenkosten einplanen. Der genaue Wert hängt vom Projekt ab – ein Grundstück mit schwierigem Baugrund, Hanglage oder Abrissbedarf treibt die Nebenkosten deutlich, ein erschlossenes Grundstück mit Fertighaus hält sie im Rahmen.
Die große Liste: Diese Baunebenkosten fallen an
Vor dem Bau: Grundstück und Planung
– Kaufnebenkosten des Grundstücks: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (~2 %), ggf. Makler – im Detail erklärt im Beitrag zu den Kaufnebenkosten. – Bodengutachten: Kosten von 500 bis 2.500 Euro – Pflichtlektüre vor dem Kauf, denn schlechter Baugrund kostet fünfstellig. – Vermessung: amtliche Gebäudeeinmessung und Absteckung, meist Kosten von 1.500 bis 3.000 Euro. – Architekt und Statiker: bei Architektenhäusern bis über 10 Prozent der Baukosten; beim Bauträger-/Fertighaus teilweise im Preis enthalten, Statik oft separat (1.500–3.500 Euro). Diese Planungskosten sollten Sie früh anfragen. – Baugenehmigung: je nach Bundesland etwa 0,5 bis 1 Prozent der Baukosten.
Während des Baus: Anschlüsse, Absicherung, Baustelle
– Erschließung und Hausanschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation, ggf. Gas/Fernwärme – zusammen fallen häufig 10.000 bis 20.000 Euro an, bei unerschlossenen Grundstücken deutlich mehr (siehe Erschließungskosten). – Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung – beim Bau zusammen meist 500 bis 1.500 Euro. – Baustrom, Bauwasser, Baustelleneinrichtung: 1.000 bis 3.000 Euro. – Abriss/Baumfällung: falls nötig, fallen schnell fünfstellige Kosten an. – Prüfstatik, Blower-Door-Test, Energieausweis, SiGeKo: je nach Vorhaben einige hundert bis über tausend Euro.
Rund um die Finanzierung
– Bereitstellungszinsen: für noch nicht abgerufene Kreditteile – bei langer Bauzeit relevante Kosten (siehe Bereitstellungszinsen). – Grundschuldbestellung: Notar- und Grundbuchkosten für die Sicherheit der Bank, einige hundert Euro Kosten. – Doppelbelastung: Miete plus Rate während der Bauzeit gehört in jede ehrliche Kalkulation.
Nach dem Einzug oft vergessen
– Außenanlagen: Zufahrt, Terrasse, Zaun, Garten – realistisch 5 bis 15 Prozent der Bausumme – diese Kosten sind immerhin zeitlich streckbar. – Umzug, Küche, Carport: streng genommen keine Baunebenkosten, aber Kosten, die beim Hausbau im selben Jahr anfallen und ins Budget sollten.
Rechenbeispiel: Baunebenkosten bei 400.000 Euro Baukosten
| Position | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Bodengutachten & Vermessung | 4.000 € |
| Statik & Baugenehmigung | 6.000 € |
| Hausanschlüsse & Baustelle | 16.000 € |
| Versicherungen | 1.200 € |
| Grundschuld & Finanzierungsnebenkosten | 2.500 € |
| Außenanlagen (Basis) | 25.000 € |
| Puffer Unvorhergesehenes | 10.000 € |
| Summe Baunebenkosten | ~65.000 € |
Das entspricht gut 16 Prozent der Baukosten – mitten in der Faustregel. Dazu kommen die Kaufnebenkosten des Grundstücks, die je nach Bundesland weitere 9 bis 12 Prozent des Grundstückspreises ausmachen.
Baunebenkosten richtig finanzieren
Der wichtigste Rat: Kalkulieren Sie die Baunebenkosten vor dem Finanzierungsantrag vollständig und legen Sie die Gesamtsumme der Bank offen. Eine von Anfang an sauber dimensionierte Baufinanzierung ist deutlich günstiger als eine spätere Nachfinanzierung, die Banken mit Zinsaufschlag bepreisen – wenn sie sie überhaupt gewähren. Idealerweise decken Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital; mindestens sollte ein Puffer von 5 bis 10 Prozent der Bausumme für Unvorhergesehenes eingeplant sein. Ob Rate und Gesamtbudget zusammenpassen, zeigt vorab der Machbarkeits-Check.