Das Wichtigste in Kürze
Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherungseintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Sie schützt den Käufer einer Immobilie in der Zeit zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung: Der Verkäufer kann das Objekt dann nicht mehr an Dritte verkaufen oder neu belasten. Der Notar veranlasst die Eintragung direkt nach der Beurkundung; sie dauert meist zwei bis vier Wochen und kostet eine halbe Grundbuchgebühr – bei 400.000 Euro Kaufpreis grob 400 bis 450 Euro. Erst nach der Auflassungsvormerkung sollte der Kaufpreis fließen.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Beim Immobilienkauf liegen zwischen der Unterschrift beim Notar und der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch oft mehrere Wochen bis Monate. In dieser Lücke wäre der Käufer ohne Schutz: Der Verkäufer ist noch Eigentümer und könnte die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen, mit einer Grundschuld belasten – oder es könnten Gläubiger des Verkäufers vollstrecken.
Genau davor schützt die Auflassungsvormerkung. Sie wird nach der Beurkundung des Kaufvertrags in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Jede spätere Verfügung des Verkäufers, die diesem Anspruch widerspricht – ein Zweitverkauf, eine neue Belastung, auch eine Zwangsvollstreckung –, ist gegenüber dem Käufer unwirksam. Die Immobilie ist damit rechtlich für den Käufer „reserviert“.
Der Name erklärt sich aus dem Ablauf: Die Auflassung ist die formelle Einigung über den Eigentumsübergang; die Vormerkung sichert diesen künftigen Übergang schon vorab im Grundbuch.
Wie läuft die Eintragung ab?
Um die Auflassungsvormerkung müssen Sie sich als Käufer nicht selbst kümmern – sie ist fester Bestandteil jeder notariellen Kaufabwicklung:
- 1. Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar; die Bewilligung der Vormerkung ist darin enthalten.
- 2. Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar reicht die Eintragung der Auflassungsvormerkung unmittelbar nach der Beurkundung ein.
- 3. Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein – je nach Auslastung dauert das etwa zwei bis vier Wochen.
- 4. Kaufpreiszahlung: Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist (und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen), fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf. So fließt Geld nie ohne Absicherung.
- 5. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen – die Auflassungsvormerkung wird dabei gelöscht, denn sie hat ihren Zweck erfüllt.
Zwischen Vormerkung und endgültiger Umschreibung können noch einmal Wochen bis Monate vergehen – geschützt sind Sie in dieser Zeit durchgehend.
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Für die Auflassungsvormerkung fällt eine halbe Gebühr an – etwa die Hälfte dessen, was die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch kostet. Als Größenordnung:
- Kaufpreis 300.000 Euro: rund 300 bis 330 Euro
- Kaufpreis 400.000 Euro: rund 400 bis 440 Euro
- Kaufpreis 500.000 Euro: rund 470 Euro
Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer – sie sind Teil der Kaufnebenkosten aus Notar und Grundbuch, die zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Einen Überblick über alle Nebenkosten gibt unser Glossar-Beitrag zu den Kaufnebenkosten.
Warum die Bank auf die Vormerkung achtet
Auch für die Baufinanzierung spielt die Auflassungsvormerkung eine Rolle: Die finanzierende Bank zahlt den Kredit in der Regel erst aus, wenn die Vormerkung zugunsten des Käufers eingetragen ist und die Grundschuld der Bank bestellt werden kann. Das schützt Bank und Käufer gleichermaßen – niemand zahlt einen sechsstelligen Betrag für ein Objekt, das der Verkäufer noch anderweitig verkaufen könnte. Wer den Ablauf von Kaufvertrag, Grundschuld und Auszahlung verstehen will, findet die Grundlagen auf unserer Seite zur Baufinanzierung und im Beitrag zur Grundschuld.