Das Wichtigste in Kürze
Die Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung Ihrer Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, mit neuen Konditionen für die verbliebene Restschuld. Drei Optionen gibt es: Prolongation bei der eigenen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen, das die Zinsen im Voraus sichert. Ein Vergleich lohnt fast immer: Schon wenige Zehntelprozent günstigere Zinsen sparen über die Jahre vier- bis fünfstellige Beträge.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Immobilienkredite laufen meist über 25 bis 35 Jahre, die Zinsbindung aber nur über 10 oder 15 Jahre. Am Ende dieser Zinsbindung ist das Darlehen deshalb noch nicht abbezahlt: Es bleibt eine Restschuld, oft noch sechsstellig. Die Anschlussfinanzierung ist der neue Kreditvertrag, mit dem Sie genau diese Restschuld zum dann aktuellen Zinssatz weiterfinanzieren.
Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung und 15 Jahren Zinsbindung sind am Ende noch rund 150.000 Euro offen. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, deren Zinssatz die monatliche Rate für die restliche Laufzeit bestimmt. Wie hoch die Rate ausfällt, hängt vom Zinssatz zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab und davon, wie viel Sie bis dahin getilgt haben.
Die drei Optionen der Anschlussfinanzierung
Wer die Anschlussfinanzierung mit den besten Konditionen möchte, hat drei Möglichkeiten. Welche die günstigste ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation und dem Zinsniveau ab:
- Prolongation: Sie führen das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank fort und sichern sich deren aktuelle Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Bequem, weil nur ein neues Zinsangebot unterschrieben wird und keine Unterlagen nötig sind, aber selten die günstigste Variante, weil Prolongationsangebote oft über dem Marktzins liegen.
- Umschuldung: Sie wechseln mit der Restschuld zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen und niedrigeren Zinsen. So sparen Sie über die restliche Laufzeit oft mehrere Tausend Euro. Der Aufwand ist überschaubar, die neue Bank übernimmt meist die Kosten für die Grundschuldübertragung, und die Zinsersparnis ist häufig deutlich.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung schon heute, bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten; dafür fällt ein kleiner Zinsaufschlag pro Monat Vorlauf an.
Warum der Vergleich so wichtig ist
Viele Kreditnehmer bleiben aus Bequemlichkeit bei ihrer Hausbank und unterschreiben das erste Prolongationsangebot. Das kann teuer werden: Schon 0,3 Prozent höherer Zinssatz bedeuten bei 150.000 Euro Restschuld über zehn Jahre mehrere Tausend Euro. Wer eine Anschlussfinanzierung aktuell zu niedrigen Zinsen abschließt statt beim teureren bisherigen Anbieter zu bleiben, spart bares Geld. Deshalb gilt: Holen Sie mindestens zwei bis drei Angebote ein und vergleichen Sie immer über den effektiven Jahreszins.
Der Wechsel ist einfacher, als viele denken. Bei einer Umschuldung wird lediglich die Grundschuld an die neue Bank abgetreten, ein reiner Formalakt, dessen Kosten die neue Bank in der Regel übernimmt. Ihr Aufwand beschränkt sich auf das Einreichen weniger Unterlagen.
Der richtige Zeitpunkt
Kümmern Sie sich früh: Drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten die Angebote für die Anschlussfinanzierung eingeholt sein. Bringen Sie in der Zwischenzeit Eigenkapital oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag Bewegung in Ihre finanzielle Situation, senkt das die Restschuld und damit die neue Rate zusätzlich. Ihre Bank muss Sie spätestens drei Monate vorher über die Weiterfinanzierung informieren. Läuft Ihre Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren aus, Sie erwarten aber steigende Zinsen, ist das der Moment für ein Forward-Darlehen.
Ein wichtiges Recht dabei: Ist Ihr ursprüngliches Darlehen älter als zehn Jahre, dürfen Sie es nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenlos ablösen, auch mitten in einer laufenden Zinsbindung. So kommen Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung in eine günstige Anschlussfinanzierung.