Das Wichtigste in Kürze
Die Annuität ist die konstante Zahlung, mit der ein Darlehen in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt wird. Sie besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil auf die aktuelle Restschuld und dem Tilgungsanteil, der die Schuld abbaut. Der Clou: Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, schrumpft der Zinsanteil – und der Tilgungsanteil wächst automatisch um genau diesen Betrag. Vereinfachte Formel für die jährliche Annuität: (Zinssatz + anfängliche Tilgung) × Darlehenssumme ÷ 100. Die Annuität ist das Herzstück fast jeder Baufinanzierung in Deutschland.
Was ist eine Annuität?
Der Begriff Annuität kommt vom lateinischen „annus“ (Jahr) und bezeichnet die gleichbleibende jährliche Zahlung, mit der ein Darlehen bedient wird – in der Praxis meist auf zwölf monatliche Raten verteilt. Das Besondere an der Annuität ist ihre Konstanz: Über die gesamte Zinsbindung zahlen Sie Monat für Monat exakt denselben Betrag. Was sich ändert, ist nur die Zusammensetzung im Inneren der Rate.
Jede Annuität besteht aus zwei Komponenten:
- Zinsanteil: die Zinsen auf die jeweils aktuelle Restschuld – am Anfang hoch, weil die Schuld noch groß ist.
- Tilgungsanteil: der Teil, der die Schuld tatsächlich abbaut – am Anfang klein, wächst aber mit jeder Zahlung.
Weil die Restschuld durch jede Tilgung sinkt, fallen im Folgemonat weniger Zinsen an. Da die Annuität gleich bleibt, fließt die Ersparnis automatisch in mehr Tilgung. Dieser Selbstverstärkungs-Effekt beschleunigt die Entschuldung zum Ende hin deutlich – man spricht vom „ersparten Zins“, der die Tilgung erhöht.
Annuität berechnen: die Formeln
Für die Praxis reichen zwei Rechenwege:
1. Die vereinfachte Formel (Standard bei Baufinanzierungen mit vereinbarter Anfangstilgung):
Jährliche Annuität = Darlehenssumme × (Zinssatz + anfängliche Tilgung) ÷ 100
Beispiel: 300.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Zinssatz, 2 Prozent anfängliche Tilgung:
300.000 × (3,8 + 2) ÷ 100 = 17.400 Euro pro Jahr, also eine monatliche Rate von 1.450 Euro.
2. Die finanzmathematische Annuitätenformel (wenn das Darlehen in einer festen Laufzeit vollständig getilgt werden soll):
Annuität = Darlehenssumme × ((1 + i)ⁿ × i) ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)
Dabei ist i der Zinssatz pro Periode und n die Zahl der Perioden. Mit dieser Formel berechnen Banken zum Beispiel Ratenkredite, die nach exakt 60 oder 84 Monaten auf null stehen. Wer nicht selbst rechnen will: Unser Kreditrechner und der Baufinanzierungsrechner nehmen Ihnen die Formel ab und zeigen Rate, Zinskosten und Restschuld auf einen Blick.
So verschieben sich Zins und Tilgung über die Laufzeit
Das Beispiel von oben (300.000 Euro, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, Rate 1.450 Euro) zeigt den Mechanismus:
- 1. Monat: Zinsanteil 950 Euro, Tilgungsanteil 500 Euro – die Restschuld sinkt auf 299.500 Euro.
- Nach 10 Jahren: Die Restschuld liegt bei rund 227.000 Euro; vom gleichen Ratenbetrag sind nur noch ~719 Euro Zins, schon ~731 Euro Tilgung.
- Gegen Ende: Fast die gesamte Annuität ist Tilgung – die Schuld schmilzt immer schneller.
Diese Verschiebung ist der Grund, warum die anfängliche Tilgung so wichtig ist: Wer statt 1 Prozent mindestens 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung wählt, verkürzt die Gesamtlaufzeit um Jahrzehnte und spart enorme Zinskosten. Den kompletten Verlauf dokumentiert der Tilgungsplan, den die Bank zu jedem Darlehen ausweist.
Annuität und Annuitätendarlehen: der Unterschied
Die Annuität ist die Rate – das Annuitätendarlehen ist die Kreditform, die mit dieser konstanten Rate arbeitet. Es ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland: fester Zinssatz über die Zinsbindung, konstante Monatsrate, planbare Restschuld. Alle Details zur Kreditform – Zinsbindung, Restschuld, Anschlussfinanzierung – erklärt unser Beitrag zum Annuitätendarlehen.
Zur Abgrenzung lohnt der Blick auf die Alternativen: Beim Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant und die Rate sinkt über die Laufzeit – anfangs ist die Belastung deutlich höher. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie laufend nur Zinsen und tilgen alles am Ende. Für selbstgenutzte Immobilien ist die Annuität fast immer die praktischste Lösung: gleichbleibende Belastung, die sich sauber ins Haushaltsbudget einplanen lässt.