Das Wichtigste in Kürze
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie dauerhaft und sicher beimisst. Er liegt bewusst unter dem Kaufpreis, meist 10 bis 30 Prozent, weil die Bank auch bei fallenden Immobilienpreisen abgesichert sein will. Aus dem Beleihungswert leitet die Bank ab, wie viel sie finanziert (Beleihungsgrenze) und zu welchem Zinssatz (über den Beleihungsauslauf).
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist die Antwort der Bank auf die Frage: Wie viel ist diese Immobilie im Ernstfall sicher wert? Anders als der Kaufpreis, der von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick abhängt, wird der Beleihungswert konservativ ermittelt. Rechtlich definiert die Beleihungswertverordnung (BelWertV) den Beleihungswert als den Wert, der über die gesamte Dauer der Beleihung voraussichtlich erzielbar ist, ohne spekulative Übertreibungen. Diese konservative Grundlage schützt die Bank im Falle sinkender Immobilienpreise: Der Beleihungswert liegt so bewusst niedriger als der Marktwert der Immobilie.
Für die Bank ist der Beleihungswert die Grundlage ihrer Risikobewertung: Muss sie die Immobilie eines Tages verwerten, will sie ihr verliehenes Geld über den Verkaufserlös zurückbekommen. Deshalb setzt sie den Beleihungswert vorsichtig an, ein Sicherheitspuffer für den Fall, dass die Immobilienpreise fallen.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?
Weil die Bank auf Nummer sicher geht. Der aktuelle Marktwert einer Immobilie kann schwanken, der Kaufpreis kann in einem heißen Markt überhöht sein. Damit die Bank auch im Falle eines Wertverlusts der Immobilie abgesichert ist, zieht sie vom Marktwert einen Sicherheitsabschlag ab, meist 10 bis 30 Prozent. Der Beleihungswert liegt dadurch immer unter dem tatsächlichen Marktwert. Das Ergebnis ist der Beleihungswert.
Ein Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 340.000 Euro, also 15 Prozent unter dem Kaufpreis. Alle weiteren Berechnungen der Finanzierung, wie viel die Bank verleiht und zu welchem Zinssatz, beziehen sich dann auf diesen Beleihungswert von 340.000 Euro, nicht auf den Kaufpreis.
Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?
Für die konservative Ermittlung des Beleihungswerts nach BelWertV nutzen Banken drei Verfahren, oft in Kombination. Welches Verfahren die Bank wählt, hängt von der Art der Immobilie ab:
- Vergleichswertverfahren: Der Beleihungswert wird aus den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage abgeleitet. Das übliche Verfahren bei Eigentumswohnungen und Standardhäusern.
- Sachwertverfahren: Hier ergibt sich der Beleihungswert aus dem Wert des Grundstücks plus den Baukosten des Gebäudes abzüglich Alterung. Häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten oder gewerblichen Objekten leitet die Bank den Beleihungswert aus den zu erwartenden Mieterträgen ab.
Vom so ermittelten Wert zieht die Bank den Sicherheitsabschlag ab und erhält den finalen, konservativen Beleihungswert. Ist der Beleihungswert höher, profitieren Sie: Ihr Darlehen schöpft dann einen kleineren Anteil aus. Ein eigenes Wertgutachten kann die Bank in Rechnung stellen; bei Standardimmobilien läuft die Bewertung aber oft pauschal und für Sie kostenfrei.
Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf
Diese drei Begriffe hängen eng zusammen, meinen aber Unterschiedliches:
- Der Beleihungswert ist der sichere Wert der Immobilie in Euro.
- Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem die Bank finanziert, oft 60 Prozent für Pfandbriefbanken, bei anderen Banken auch 80 Prozent oder mehr. Über die Beleihungsgrenze hinaus verlangt die Bank Zusatzsicherheiten. Die Beleihungsgrenze bezieht sich dabei immer auf den Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis.
- Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Beleihungswerts, den Ihre Darlehenssumme tatsächlich ausschöpft.
Ein Beispiel: Beträgt der Beleihungswert 340.000 Euro und Ihr Darlehen 238.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei 70 Prozent. Je niedriger dieser Wert, desto besser der Zinssatz.
Warum der Beleihungswert Ihre Zinsen beeinflusst
Der Beleihungswert entscheidet indirekt über Ihre Konditionen. Ein höherer Beleihungswert bedeutet: Ihr Darlehen schöpft einen kleineren Anteil aus, der Beleihungsauslauf sinkt, und die Bank belohnt das geringere Risiko mit besseren Zinsen. Der Beleihungswert ist damit die Grundlage, auf der die Bank Ihre gesamte Finanzierung aufbaut. Bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent gibt es die günstigsten Konditionen, weil hier viel Eigenkapital im Spiel ist und die Bank sicher abgesichert ist.
Wer also mehr Eigenkapital einbringt, senkt die Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert und erhält einen niedrigeren Zinssatz. Der Beleihungswert selbst lässt sich nicht verhandeln, wohl aber der Beleihungsauslauf, über die Höhe des Eigenkapitals.