Das Wichtigste in Kürze
Eigenkapital ist das eigene Geld und Vermögen, das Sie in eine Finanzierung einbringen. Beim Hauskauf gilt die Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent aus eigenen Mitteln zahlen, besser zusätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz, desto kleiner die Rate und desto sicherer die gesamte Finanzierung.
Was ist Eigenkapital?
Eigenkapital ist der Teil der Gesamtkosten einer Immobilie oder Anschaffung, den Sie beim Kaufen nicht über einen Kredit finanzieren, sondern aus eigenen Mitteln bestreiten. Beim Immobilienkauf ist der Eigenkapitalanteil die wichtigste Größe der ganzen Finanzierung. Das Gegenstück ist das Fremdkapital, also das Darlehen der Bank. Bei der Baufinanzierung bestimmt die Aufteilung zwischen beiden den Beleihungsauslauf, den Zinssatz und die Höhe der monatlichen Rate; in der Regel gilt: mehr Eigenkapital, geringere Kosten.
Für die Bank ist eingebrachtes Eigenkapital doppelt wertvoll: Es senkt ihr Risiko, weil sie weniger Geld verleiht als die Immobilie wert ist, und es beweist, dass der Kreditnehmer sparen kann. Beides belohnen Banken mit günstigeren Zinsen; wer ein Haus mit ordentlichem Eigenkapitalanteil kaufen will, erhält fast immer die besseren Angebote.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Mehr, als viele denken. Zum Eigenkapital gehören:
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten,
- Wertpapiere wie Aktien, Fonds und ETFs (werden zum aktuellen Kurswert angesetzt),
- ein zuteilungsreifer Bausparvertrag und auszahlbare Lebensversicherungen,
- ein bereits bezahltes Grundstück, das bebaut werden soll,
- Schenkungen und Erbschaften, auch ein zinsloses Verwandtendarlehen,
- Eigenleistung am Bau, die sogenannte Muskelhypothek: Banken akzeptieren Eigenleistungen meist bis etwa 10 bis 15 Prozent der Baukosten.
Nicht als Eigenkapital zählen dagegen geliehenes Geld, der Dispokredit oder Vermögen, das nicht verfügbar ist. Wichtig: Nie das gesamte Ersparte in die Finanzierung stecken, eine Reserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern bleibt für Unvorhergesehenes draußen.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie beim Hauskauf?
Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist, zeigt die folgende Staffel für die Baufinanzierung:
- Minimum, die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kosten je nach Bundesland 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sollten Sie immer aus eigenen Mitteln zahlen, denn ihnen steht kein Gegenwert in der Immobilie gegenüber.
- Solide, plus 20 Prozent des Kaufpreises: Ab etwa 20 Prozent Eigenkapitalanteil im Objekt erhalten Sie spürbar günstigere Zinsen, weil der Beleihungsauslauf unter 80 Prozent fällt.
- Optimal, plus 30 Prozent und mehr: Die besten Konditionen gibt es meist ab 40 Prozent Gesamteinsatz; hier ist die Finanzierung auch gegen Preisschwankungen der Immobilie gut gepuffert.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 12 Prozent Nebenkosten liegen die Gesamtkosten bei 448.000 Euro. Das Minimum wären 48.000 Euro Eigenkapital, solide wären 128.000 Euro (Nebenkosten plus 20 Prozent), optimal rund 170.000 Euro.
So stark senkt Eigenkapital Zinsen und Rate
Der Zinssatz einer Baufinanzierung mit Eigenkapital hängt direkt am Beleihungsauslauf, also am finanzierten Anteil des Kaufpreises. Es gilt in der Regel: Je mehr eigene Mittel, desto geringere Zinsen. Zwischen einer 100-Prozent-Finanzierung und einer 60-Prozent-Finanzierung liegen je nach Bank 0,5 bis über 1 Prozentpunkt Zinsunterschied. Bei 300.000 Euro Darlehen bedeutet ein Prozentpunkt über 10 Jahre grob 30.000 Euro Mehrkosten.
Dazu kommt der doppelte Effekt: Mehr eigenes Geld heißt weniger Kredit, und der kleinere Kredit kostet auch noch weniger Zinsen pro Euro. Die monatliche Rate und die Gesamtkosten sinken deshalb überproportional, die Restschuld nach der Zinsbindung fällt geringer aus, und das Haus ist Jahre schneller abbezahlt.
Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital
Ein Immobilienkauf ganz ohne Eigenkapital, die Vollfinanzierung, ist möglich, aber anspruchsvoll: Banken verlangen sehr gute Bonität, ein sicheres, hohes Einkommen und ein werthaltiges Objekt, dazu deutliche Zinsaufschläge. Die finanzielle Belastung ist im Fall steigender Zinsen erheblich. Wer nur die Nebenkosten selbst zahlt (110-Prozent- wird zur 100-Prozent-Finanzierung), verbessert die Lage schon erheblich.
Für alle mit wenig Eigenkapital gibt es mehrere Möglichkeiten: KfW-Förderdarlehen können wie Eigenkapitalersatz wirken, weil manche Banken sie nicht auf den Beleihungsauslauf anrechnen; Eigenleistung senkt die Baukosten; und manchmal ist Warten die beste Strategie, denn zwei bis drei Jahre konsequent sparen verbessert die Konditionen oft stärker, als der Preisanstieg beim Immobilienkauf kostet. In jedem Fall sollten Sie möglichst viel Eigenkapital für die Baufinanzierung ansparen, bevor Sie ein Haus kaufen.
Eigenkapital beim Ratenkredit
Beim Ratenkredit spielt Eigenkapital formal keine Rolle, die Bank finanziert den vollen Betrag ohne Sicherheiten. Trotzdem lohnt dieselbe Logik: Wer einen Teil des Kaufpreises ansparen kann, leiht sich weniger, zahlt weniger Zinsen und ist schneller schuldenfrei. Bei größeren Anschaffungen wie dem Auto verbessert eine Anzahlung außerdem oft die Verhandlungsposition beim Händler.