Das Wichtigste in Kürze
Das Erbbaurecht (umgangssprachlich Erbpacht) erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen oder zu besitzen, ohne das Grundstück zu kaufen. Dafür zahlen Sie dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins, meist 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts. Die Verträge laufen üblicherweise 60 bis 99 Jahre. Vorteil: Sie brauchen weniger Kapital, weil der Grundstückskauf entfällt. Nachteile: Der Erbbauzins läuft dauerhaft, das Grundstück gehört Ihnen nie – und am Ende droht der Heimfall.
Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten – gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer. Sie besitzen dann das Haus, aber nicht den Boden darunter. Umgangssprachlich hat sich dafür der Begriff Erbpacht eingebürgert; juristisch korrekt heißt es Erbbaurecht, geregelt im Erbbaurechtsgesetz.
Begründet wird das Erbbaurecht durch einen notariellen Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie die Eintragung in ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch. Damit erhält der Erbbauberechtigte ein grundstücksgleiches Recht: Er kann es verkaufen, vererben und – wichtig für die Baufinanzierung – mit einer Grundschuld belasten. Typische Anbieter von Erbbaugrundstücken sind Kirchen, Kommunen und Stiftungen, die ihre Grundstücke langfristig behalten wollen.
Der Erbbauzins: Was kostet die Erbpacht?
Statt eines Kaufpreises für das Grundstück zahlen Sie beim Erbbaurecht einen laufenden Erbbauzins. Üblich sind 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Ein Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro liegt der Erbbauzins bei etwa 6.000 bis 10.000 Euro im Jahr – also 500 bis über 800 Euro im Monat, zusätzlich zur Kreditrate fürs Haus.
Zwei Eigenheiten sollten Sie kennen: Erstens läuft der Erbbauzins über die gesamte Vertragslaufzeit weiter – auch dann noch, wenn das Haus längst abbezahlt ist. Zweitens enthalten fast alle Verträge eine Wertsicherungsklausel: Der Erbbauzins steigt regelmäßig mit der Inflation. Über Jahrzehnte gerechnet zahlen Sie so oft ein Vielfaches des ursprünglichen Grundstückswerts, ohne je Eigentümer zu werden.
Vertragslaufzeit und Heimfall
Erbbaurechtsverträge laufen in der Regel 60 bis 99 Jahre. Was am Ende passiert, regelt der Vertrag – und hier liegt das größte Risiko der Erbpacht: Läuft das Erbbaurecht aus und wird nicht verlängert, fällt das Grundstück samt Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Für Wohngebäude steht dem bisherigen Erbbauberechtigten dabei eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts zu.
Daneben gibt es den vertraglichen Heimfall während der Laufzeit: Bei groben Vertragsverstößen – etwa dauerhaftem Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder Verwahrlosung des Gebäudes – kann der Eigentümer die Übertragung des Erbbaurechts verlangen. Wer ein Haus auf Erbbaugrundstück kauft, sollte deshalb Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen und Heimfallklauseln genau prüfen: Eine kurze Restlaufzeit drückt den Wiederverkaufswert erheblich.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts
Ob sich die Erbpacht lohnt, ist eine Rechenfrage – und eine Frage der Lebensplanung:
Vorteile:
- Weniger Kapitalbedarf: Der Grundstückskauf entfällt – Sie finanzieren nur das Haus. Das senkt Kreditsumme und Eigenkapitalbedarf deutlich.
- Zugang zu guten Lagen: Kirchen und Kommunen vergeben Erbbaugrundstücke oft in Lagen, in denen Bauland kaum käuflich ist.
- Kalkulierbare Konditionen: Der Erbbauzins ist vertraglich geregelt und langfristig planbar.
Nachteile:
- Dauerbelastung: Der Erbbauzins läuft die gesamte Laufzeit – inklusive regelmäßiger Erhöhungen über die Wertsicherungsklausel.
- Kein Bodeneigentum: Das Grundstück gehört Ihnen nie; von steigenden Bodenpreisen profitiert der Eigentümer, nicht Sie.
- Heimfall-Risiko und Endlichkeit: Am Laufzeitende drohen Rückfall des Gebäudes gegen Teilentschädigung oder teure Nachverhandlungen.
- Schwierigere Finanzierung und Verkauf: Banken verlangen meist, dass das Darlehen deutlich vor Vertragsende getilgt ist; Häuser auf Erbpacht verkaufen sich schwerer.
Erbbaurecht finanzieren: Das gilt bei der Bank
Ein Haus auf Erbbaugrundstück lässt sich finanzieren, aber mit Besonderheiten. Die Bank besichert ihr Darlehen über eine Grundschuld auf dem Erbbaurecht – dafür braucht sie in der Regel die sogenannte Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers. Zudem gilt: Die Restlaufzeit des Erbbaurechts muss die Finanzierung deutlich überdauern; viele Banken verlangen, dass der Kredit 10 bis 15 Jahre vor Vertragsende vollständig getilgt ist.
In der Haushaltsrechnung zählt der Erbbauzins wie eine zweite Miete: Rate plus Erbbauzins müssen dauerhaft tragbar sein. Rechnen Sie beide Varianten ehrlich gegeneinander – Vollkauf mit Grundstück gegen Erbbaurecht mit Dauerzins. Bei niedrigen Kreditzinsen ist der Vollkauf über lange Zeiträume oft die günstigere Lösung. Wie Sie die Gesamtbelastung kalkulieren, zeigt unsere Seite zur Baufinanzierung; ob die Rate passt, prüft der Machbarkeits-Check.