Das Wichtigste in Kürze
Beim Mietkauf mieten Sie eine Immobilie und erwerben sie später zu einem heute schon festgelegten Kaufpreis – ein Teil der Miete wird dabei auf den Kauf angerechnet. Das klingt nach Eigenheim ohne Eigenkapital und ohne Bank, hat aber erhebliche Haken: überhöhte Preise und Mieten, keine Fördermittel, Instandhaltung oft ab Tag eins beim Mieter – und bei Insolvenz des Verkäufers droht der Verlust der geleisteten Zahlungen. Für die meisten Käufer ist die klassische Baufinanzierung die sicherere und günstigere Lösung; der Mietkauf bleibt eine Nische für Sonderfälle.
Was ist Mietkauf?
Der Mietkauf kombiniert Mietvertrag und Kaufvertrag: Sie ziehen als Mieter in die Immobilie ein und zahlen eine monatliche Miete, von der ein vereinbarter Anteil auf den späteren Kauf angerechnet wird. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit – üblich sind 10 bis 25 Jahre – geht die Immobilie gegen Zahlung des Restbetrags in Ihr Eigentum über. Kaufpreis und Konditionen stehen von Anfang an im notariellen Mietkaufvertrag.
Man unterscheidet zwei Varianten: Beim klassischen Mietkauf sind Sie zum Kauf verpflichtet – der Vertrag läuft zwingend auf den Eigentumsübergang hinaus. Beim Optionskauf erwerben Sie nur das Recht, später zu kaufen; Sie können die Option auch verfallen lassen, verlieren dann aber in der Regel die angesparten Anteile und eine gezahlte Optionsgebühr.
Wichtig zu wissen: Weil der spätere Eigentumsübergang bereits verbindlich vereinbart wird, muss der Mietkaufvertrag notariell beurkundet werden – ein Vertrag ohne Notar ist nichtig.
Wie funktioniert der Mietkauf konkret?
Ein Rechenbeispiel macht das Modell greifbar: Eine Wohnung soll per Mietkauf für 300.000 Euro übergehen, Laufzeit 20 Jahre. Vereinbart werden 1.500 Euro Monatsrate, von denen 40 Prozent (600 Euro) auf den Kaufpreis angerechnet werden – der Rest ist „echte“ Miete. Nach 20 Jahren haben Sie 144.000 Euro angespart; die verbleibenden 156.000 Euro werden als Schlusszahlung fällig – aus Erspartem oder über eine dann abzuschließende Finanzierung.
Genau hier liegen die typischen Stolpersteine: Die Monatsrate liegt meist deutlich über der ortsüblichen Miete, der festgeschriebene Kaufpreis ist häufig über dem aktuellen Marktwert kalkuliert, und die hohe Schlusszahlung verlagert das Finanzierungsproblem nur ans Laufzeitende. Wer dann keine Bank findet, hat jahrelang erhöhte Raten gezahlt und steht trotzdem ohne Eigentum da.
Für wen kann Mietkauf interessant sein?
Der Mietkauf richtet sich vor allem an Menschen, die aktuell keine klassische Baufinanzierung bekommen: Selbstständige mit kurzen Nachweiszeiträumen, Käufer ohne Eigenkapital oder mit schwacher Bonität. Auch Verkäufer nutzen das Modell, um schwer verkäufliche Objekte zu vermarkten – was zur gebotenen Skepsis beim Angebot führt.
Die Vorteile im Überblick:
- Kein Eigenkapital und keine Bank nötig – der Einstieg gelingt ohne Kreditprüfung.
- Planbare Konditionen: Kaufpreis und Rate stehen fest, Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.
- Zeit gewinnen: Während der Mietphase lässt sich Eigenkapital für die Schlussfinanzierung aufbauen und die Bonität verbessern – etwa mit den Hebeln aus unserem Ratgeber SCHUFA-Score verbessern.
Die Risiken: Warum Verbraucherschützer skeptisch sind
Den Vorteilen steht eine lange Risikoliste gegenüber:
- Überhöhte Gesamtkosten: Aufgeschlagene Kaufpreise, hohe Raten und teils versteckte Gebühren machen den Mietkauf fast immer teurer als Miete plus spätere Baufinanzierung.
- Insolvenzrisiko des Verkäufers: Geht der Eigentümer vor der Eigentumsumschreibung pleite, können die geleisteten Anzahlungen verloren sein – wenn der Anspruch nicht über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist.
- Pflichten ohne Eigentum: Häufig übertragen Verträge Instandhaltung und Reparaturen ab Einzug auf den Mietkäufer – Sie tragen Eigentümerlasten, ohne Eigentümer zu sein.
- Keine Förderung: KfW-Programme und andere Fördermittel setzen einen klassischen Erwerb voraus.
- Wertänderungsrisiko: Fällt der Marktwert unter den vereinbarten Kaufpreis, zahlen Sie zu viel; die Bank finanziert die Schlussrate dann womöglich nicht.
Wer einen Mietkauf ernsthaft erwägt, sollte den Vertrag zwingend von einem unabhängigen Fachanwalt oder Notar prüfen lassen – insbesondere Anrechnungsquote, Schlusszahlung, Absicherung im Grundbuch und die Folgen eines Zahlungsausfalls.
Mietkauf oder Baufinanzierung: der ehrliche Vergleich
Für fast alle Käufer mit halbwegs stabiler Bonität ist die klassische Baufinanzierung die bessere Wahl: niedrigere Gesamtkosten, sofortiges Eigentum mit Grundbucheintrag, Zugriff auf Förderung und volle Verbraucherschutzrechte. Selbst mit wenig Eigenkapital ist ein regulärer Kredit oft möglich – etwa als Vollfinanzierung bei guter Bonität oder mit einem zweiten Kreditnehmer.
Rechnen Sie vor jeder Entscheidung beide Wege durch: Was kostet der Mietkauf über die Gesamtlaufzeit inklusive Schlusszahlung – und was eine Finanzierung zum aktuellen Zins? Ob die Rate einer regulären Finanzierung in Ihr Budget passt, zeigt der anonyme Machbarkeits-Check in einer Minute.