Das Wichtigste in Kürze
Ein Treuhandkonto ist ein Konto, das jemand im eigenen Namen, aber für fremdes Geld führt. Beim Immobilienkauf heißt die wichtigste Form Notaranderkonto: Der Käufer zahlt den Kaufpreis an den Notar, der das Geld erst weiterleitet, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind – etwa die Löschung alter Grundschulden. Das schafft maximale Sicherheit für Käufer und Verkäufer, kostet aber zusätzliche Gebühren nach GNotKG. Der Regelfall ist heute die Direktzahlung; das Notaranderkonto kommt nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis zum Einsatz.
Was ist ein Treuhandkonto?
Ein Treuhandkonto ist ein Bankkonto, auf dem ein Treuhänder fremdes Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahrt. Der Treuhänder – etwa ein Notar, Rechtsanwalt, Verwalter oder Vermieter – darf über das Konto nur nach den vereinbarten Regeln verfügen. Das Geld auf einem echten Treuhandkonto ist insolvenzgeschützt: Geht der Treuhänder pleite, fällt es nicht in seine Insolvenzmasse.
Treuhandkonten begegnen einem an vielen Stellen: als Mietkautionskonto des Vermieters, als Anderkonto des Anwalts – und vor allem beim Immobilienkauf als Notaranderkonto. Das Anderkonto ist die streng regulierte Sonderform des Treuhandkontos für Berufsträger wie Notare.
Notaranderkonto: So funktioniert die Abwicklung beim Immobilienkauf
Beim Hauskauf stellt sich immer dieselbe Vertrauensfrage: Der Käufer will erst zahlen, wenn er sicher Eigentümer wird – der Verkäufer will erst übertragen, wenn das Geld sicher da ist. Das Notaranderkonto löst dieses Dilemma über einen neutralen Dritten:
- 1. Kaufvertrag mit Treuhandabrede: Käufer und Verkäufer vereinbaren die Abwicklung über das Anderkonto des Notars.
- 2. Einzahlung: Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung überweist der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto – nicht an den Verkäufer.
- 3. Prüfung der Auflagen: Der Notar zahlt erst aus, wenn alle Treuhandauflagen erfüllt sind: Ablösung und Löschung alter Grundschulden, vorliegende Genehmigungen, gesicherte Lastenfreiheit.
- 4. Verteilung: Aus dem Treuhandkonto bedient der Notar zunächst die abzulösenden Banken des Verkäufers und zahlt dann den Restbetrag an den Verkäufer aus.
Der Käufer erhält sein Geld also nie zurückgehalten, ohne dass die Gegenleistung gesichert ist – und der Verkäufer weiß den Kaufpreis sicher hinterlegt, bevor er sein Eigentum aufgibt.
Wann ist das Notaranderkonto sinnvoll – und wann nicht?
Der Normalfall beim Immobilienkauf ist heute die Direktzahlung: Der Notar stellt die Fälligkeit her (Auflassungsvormerkung eingetragen, Unterlagen vollständig), der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer beziehungsweise dessen Bank. Das ist genauso sicher konstruiert – und spart die Gebühren des Anderkontos. Notare dürfen das Anderkonto sogar nur einsetzen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
Sinnvoll ist das Treuhandkonto vor allem in Sonderfällen:
- Viele Gläubiger: Mehrere Grundschulden verschiedener Banken müssen aus dem Kaufpreis abgelöst werden.
- Komplexe Verteilung: Erbengemeinschaften, Scheidungsfälle oder Insolvenz des Verkäufers erfordern eine kontrollierte Auszahlung.
- Vorzeitige Übergabe: Der Käufer soll die Immobilie schon vor Fälligkeit übernehmen – das hinterlegte Geld sichert den Verkäufer ab.
- Auslandsbezug oder Zeitdruck, wenn die übliche Abwicklung zu Risiken führen würde.
Was kostet ein Notaranderkonto?
Die Verwahrung über das Anderkonto löst eine zusätzliche Hebegebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) aus. Sie richtet sich nach der Höhe des verwahrten Betrags und liegt – je nach Auszahlungsstruktur – meist im Bereich einiger hundert bis über tausend Euro; bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sollten Sie grob mit 1.000 bis 1.500 Euro rechnen. Dazu können Kontoführungs- und gegebenenfalls Verwahrentgelte der Bank kommen.
Diese Kosten trägt, wer die Abwicklung über das Treuhandkonto wünscht – üblicherweise nach Vereinbarung im Kaufvertrag. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten, wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer; einen Überblick gibt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten. Für die Bank des Käufers ist die Abwicklung übrigens Routine: Sie zahlt den Kredit je nach Vereinbarung direkt auf das Anderkonto aus – wie das Zusammenspiel von Finanzierung, Grundschuld und Kaufabwicklung funktioniert, erklärt unsere Seite zur Baufinanzierung.