Immobilien­kredit ohne Eigenkapital:möglich, aber mit klaren Spielregeln

Geht ein Immobilienkredit ganz ohne Eigenkapital?

Ja – unter Bedingungen. Banken sprechen von einer Vollfinanzierung, wenn der Immobilienkredit den kompletten Kaufpreis abdeckt. Der Kreditnehmer bringt kein Erspartes ein, die Bank finanziert alles. Weil ihr damit der Sicherheitspuffer fehlt, den das Eigenkapital normalerweise bietet, prüft sie deutlich strenger und verlangt einen höheren Zinssatz. Nur noch relativ wenige Kreditinstitute bieten solche Finanzierungen aktiv an – infrage kommen Kreditnehmer mit sehr gutem, sicherem Einkommen, tadelloser Bonität und einem hochwertigen Objekt in guter Lage.

100 oder 110 Prozent: zwei Varianten der Vollfinanzierung

Entscheidend ist, was der Immobilienkredit abdecken soll:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler, zusammen meist 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises – zahlen Sie aus eigener Tasche.
• 110-Prozent-Finanzierung: Auch die Nebenkosten laufen über den Kredit. Sie brauchen null Erspartes – zahlen dafür aber den höchsten Zinsaufschlag, denn die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte.

Je höher der finanzierte Anteil (der sogenannte Beleihungsauslauf), desto höher der Zinssatz. Zwischen einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und einer 110-Prozent-Finanzierung liegen oft mehr als ein Prozentpunkt Zinsunterschied – bei sechsstelligen Summen macht das über die Laufzeit zehntausende Euro aus. Die Details zur Variante mit Nebenkosten erklärt unsere Seite zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung).

Diese Voraussetzungen stellen Banken

Ohne Eigenkapital verschiebt sich die gesamte Sicherheit auf Ihre Person und das Objekt. Banken prüfen deshalb dreifach streng:

• Einkommen: hoch, sicher und dauerhaft – ideal sind unbefristete Anstellung, Beamtenstatus oder zwei stabile Einkommen. Die höhere Rate muss auch bei Zinsanstieg tragbar bleiben.
• Bonität: saubere SCHUFA ohne Negativeinträge, geordnete Finanzen, keine teuren Konsumkredite nebenher.
• Objekt: werthaltige Immobilie in guter Lage mit solidem Zustand. Die Bank kalkuliert, was das Objekt bei einem Notverkauf einbringen würde – ein überteuerter Kauf fällt hier durch.

Ob Ihre Zahlen realistisch sind, verrät vorab der anonyme Machbarkeits-Check: Er zeigt, welche Rate Ihr Haushalt trägt, bevor Sie mit Banken sprechen.

Was kostet der Immobilienkredit ohne Eigenkapital?

Rechnen wir ehrlich: Eine Wohnung für 300.000 Euro plus 30.000 Euro Nebenkosten. Mit 25 Prozent Eigenkapital finanzieren Sie rund 248.000 Euro zu vielleicht 3,5 Prozent – Rate bei 2 Prozent Tilgung: etwa 1.137 Euro. Bei der 110-Prozent-Finanzierung laufen 330.000 Euro über den Kredit, der Zinssatz liegt eher bei 4,5 Prozent – Rate: rund 1.788 Euro. Das sind über 650 Euro mehr pro Monat, Monat für Monat, und über die Gesamtlaufzeit ein Zinsmehraufwand im hohen fünfstelligen Bereich.

Dazu kommt das strukturelle Risiko: In den ersten Jahren übersteigt die Restschuld den Wiederverkaufswert der Immobilie (die Nebenkosten sind „verlorenes“ Geld). Müssten Sie in dieser Phase verkaufen – Jobverlust, Trennung, Krankheit –, bliebe eine Restschuld ohne Gegenwert. Diese Lücke schließt sich erst nach Jahren der Tilgung. Wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte deshalb besonders hoch tilgen (3 Prozent und mehr) und die Rate so wählen, dass Luft für Sondertilgungen bleibt.

Für wen kann die Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll sein?

Es gibt Konstellationen, in denen die Vollfinanzierung rational ist:

• Hohe, sichere Einkommen ohne Erspartes: etwa junge Akademiker-Paare oder Beamte am Karrierestart – das Einkommen trägt die Rate locker, nur die Sparjahre fehlen. Warten würde teurer, wenn Immobilienpreise und Mieten weiter steigen.
• Kapitalanleger: Wer vermietet, hebelt mit wenig Eigenkapital die Eigenkapitalrendite – solange die Mieteinnahmen die Finanzierungskosten übersteigen. Zudem sind Kreditzinsen bei Vermietung steuerlich absetzbar.
• Eigenkapital vorhanden, aber gebunden: Wer Vermögen in Wertpapieren oder einer anderen Immobilie hält, will es manchmal nicht auflösen – und finanziert bewusst zu 100 Prozent.

Für alle anderen gilt die ehrliche Empfehlung: Erst die Nebenkosten plus einen Puffer ansparen, dann kaufen. Schon 10 bis 15 Prozent Eigenkapital verbessern den Zinssatz spürbar – und die Muskelhypothek (Eigenleistung beim Renovieren) erkennen viele Banken zusätzlich als Eigenkapitalersatz an.

5 Hebel, die Ihre Chancen verbessern

1. Zweiter Kreditnehmer: Ein zweites Einkommen verbessert Haushaltsrechnung und Konditionen deutlich.
2. KfW-Bausteine: Förderkredite wie das Wohneigentumsprogramm werden von manchen Banken nicht voll auf den Beleihungsauslauf angerechnet – das wirkt wie Eigenkapitalersatz.
3. Werthaltiges Objekt wählen: Gute Lage und solider Zustand senken den Risikoaufschlag der Bank.
4. Hohe Tilgung vereinbaren: 3 Prozent und mehr schließen die Risikolücke der Anfangsjahre schneller.
5. Mehrere Angebote einholen: Gerade bei der Vollfinanzierung unterscheiden sich die Banken enorm – Vermittler kennen die Institute, die solche Fälle überhaupt machen. Den Überblick liefert unser Ratgeber zur Baufinanzierung.

Häufige Fragen zum Immobilienkredit ohne Eigenkapital